資産を手放したとき、その利益に対して税金を納める必要があることをご存知でしょうか？

今回は不動産を手放す際にかかる、譲渡所得税という税金についてご説明いたします。

譲渡所得とは、株や貴金属などの資産、土地や物件などの不動産を手放して得た利益のことをいいます。

土地や住宅を手放して利益が出た場合、その利益に応じて所得税と住民税を納める義務があり、この二つを合わせて譲渡所得税と呼んでいます。

譲渡所得に譲渡所得税の税率を掛けた額が、納める税金の金額です。

譲渡所得は、売却価格から購入価格と購入・売却にかかった経費を引いた金額です。

購入時の経費は仲介手数料・売買契約書に貼付する印紙・登録免許税・登記手数料・不動産取得税などが挙げられます。

購入価格や購入時の費用が不明な場合は、売却価格に5％を掛けた金額にするとされています。

売却時の経費は、同じく仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙の他、広告等の宣伝費なども含まれます。

これらの経費は、漏れをなくしてすべて含めることで節税対策にもなりますので、くまなくチェックしましょう。

次に譲渡所得税の税率についてご説明いたします。

税率は売却を行った年の元旦時点で、所有が5年を超えている場合は所得税が15％・住民税が5％、5年を超えていない場合は所得税が30％・住民税が9％として計算されます。

短期の場合は長期の約2倍の税率となるので、手放す予定の不動産が所有して5年未満の場合は、少し待った方が利益が上がる可能性があります。

このように経費の金額や所有年数により税額が変わりますので、どのパターンが一番節税になるかをよく確認しましょう。

所得税と住民税は合わせて譲渡所得税と呼ばれていますが、それぞれ支払う時期が異なります。

まず所得税は、不動産を手放した年の翌年3月15日までの確定申告で納税します。

そして、住民税はそれから3か月後の6月からの支払いとなります。

所得税だけを納めて安心せず、住民税も忘れずに納めるように注意しましょう。

いかがでしたでしょうか。

今回は、譲渡所得税の計算方法や支払いの時期についてご説明いたしました。

節税対策には、不動産を所得してから何年経っているかを確認することと、経費を漏れなく記載することが大切です。

少しでも利益を上げるために、今一度確認をしてみましょう！

私たち有限会社おかの不動産では、売却査定も行っておりますので、なにかお困りでしたらお気軽に、当社までお問い合わせください。

メンテナンスやリフォームをせずに築年数が20年以上経過している場合、不動産業界では建物の価値はゼロであると言われています。

しかし、建物の価値はゼロだとしても、土地は残っていますので、ゼロ円として査定されることはありません。

しかし長年暮らした一戸建て住宅を土地の価格以上の高値で売りたいとお考えであるなら、少し工夫をする必要があるでしょう。

また、コロナ以降建築費の大幅な上昇を受け、中古戸建は市場で割安感が出ており売れやすい状況です。

今回はその方法と注意点についてご説明いたします。

1.住宅ローンを完済できるかどうか？

現在まだ住宅ローンが残っている場合、不動産を売却することでその住宅ローンが完済できるように価格を設定することが重要です。

古い物件は新耐震設計を満たしていない、住宅ローンの控除が受けられない、所有権移転登記や抵当権設定登記の税率が上がる、などのデメリットがあります。

こうした理由から、築年数が20年を過ぎると一気に値下がりする可能性が高まりますので、早めに売り出しを始めるようにしましょう。

2.自らリフォームせずに瑕疵保険を活用

築20年を経過すると、外壁や外観だけでなく、内装にも損傷が広がっている可能性があります。

このような場合はリフォームやリノベーションが必要なのですが、販売時に

リフォームプラン付けることで売主がその費用を負担する必要が無くなります。

また、物件の引き渡し後に以前見つけることができなかった欠陥（瑕疵）が見つかった場合、その修繕費はもとの持ち主（売主）が負担しなければいけませんが、不動産会社に買取をお願いすることで、その責任を免除することができ、買主とのトラブルを未然に防ぐことができます。

3.買取査定も確認し、売却期間に余裕を持つ

長年暮らした一戸建ては、通常物件よりも長い半年～1年近くの売却期間がかかります。

相場の6～8割程度の価格にはなりますが、一定期間をかけて希望の価格で売却できなかった場合、不動産買取により現金化できる「売却保証」と呼ばれる買取制度を導入している不動産会社もあるので、不動産会社を選ぶ際はこの制度があるかも含めて検討しましょう。

築20年以上経過した一戸建て住宅を高値で売却するために知っておくべき簡単な3つの注意点についてご紹介しました。

方法を工夫することで、土地代だけでなく物件の価値も上げて売却できるようめざしましょう。

農業用の土地をできる限り売りやすい状態にして売却する「農地転用」という方法があることをご存知でしょうか。

この方法は売りやすい状態にできる場合とできない場合があり、売却価格が上がることもあります。

今回は、「農地転用」の方法と注意点について説明します。

農地は使用用途が農業に限定されてしまうので、農家やこれから農業を始める方にしか売ることができません。

したがって売れるまでに時間がかかり、徐々に値段も下がってしまいます。

そこで、土地の利用目的を住宅や駐車場などに変更して売却するという方法があり、これを「転用」といいます。

利用目的を変更することで土地を短期間で売却することができ、価格も上がる可能性があります。

利用目的を変更するには、国と農業委員会の許可が必要なので、変更できるかどうかを調べてから行うようにしましょう。

転用するには、「立地基準」と「一般基準」の両方の基準を満たしていなければなりません。

立地基準では、第3種農地は原則許可されています。

第2種農地は、周辺が転用できないときに許可されています。

農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、原則として許可はおりません。

一般基準とは、転用した土地がきちんと申請した利用目的を達成しているかどうかを判断するものです。

土地の利用法が申請前にきちんと決まっていて、妥当性があるかどうかがポイントです。

費用については特殊なものが多くなります。

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は仲介手数料が必要となり、国への申請費用も必要です。

土地の境界線をはっきりさせるための測量費用、売りやすくするために分割する分筆費用も必要となることがあります。

また、利用目的を変更する場合は、土地改良や排水計画などを達成する造成費用がかかることもあります。

もともと引いていた水路も用途を変更する場合は、架橋や雨水放流に関する費用も追加で必要となります。

このように、相続や農業を廃業する予定の方で、農地を高い値段で売却したいとお考えの方には、転用をおすすめします。

農地はそのままにしておくと用途が限定されるために値段も下がってしまいます。

所定の費用はかかりますが、条件を満たしていれば住宅や駐車場などに利用目的を変更することで、価格が大幅に上昇することもあります。

ぜひ、よりメリットの多い方法を検討する際の参考にしてくださいね。

私たち有限会社おかの不動産では、姫路市にて不動産売却の査定も行なっております。

農地の売却でお悩みの方は、お気軽にご相談くださいませ。

また、相続した実家が空き家になってしまうようなケースでは、親の実家であっても売却を検討しなければならない場合があります。

古い一戸建て住宅は、20年も経つと建物の価値は大幅に下がってしまいます。

そこで、古家付きの土地として売却すべきか、更地にして売却すべきか、両方のケースについて簡単に解説していきます。

古家付きで売却するケースの1番のメリットは、解体費用の負担がなくなることです。

30坪の一般的な木造住宅の解体費用は、120～180万円もかかりますので、売却価格が下がっても購入者に解体してもらうほうがよいでしょう。

また家が建ってから何年も経っているため、地盤が強くなっている可能性があり、その点は買主にとっても成約の決め手となりうるでしょう。

特に都心部や地価の高いエリアなど、土地に高い価値がある場合は、古家付きの土地でも高い価格での売却が可能です。

古い建物であってもリフォームして住める状態のお住まいであれば、購入を検討される方も多いと考えられる一方、古家付きでの売却は瑕疵担保責任を問われるケースがあることは忘れてはいけません。

また古家の解体時にかかる費用が、不動産売却時の価格交渉材料になり、希望したような高値で売れないことがあります。

デメリットはあるものの、解体費用などの金銭的な負担をなるべく抑えたいなら古家付きの売却が良いかもしれません。

更地の場合、新築住宅を建てる人にとってはすぐ工事に着工できるので買い手がつきやすいようです。

古家がないことで瑕疵担保責任に問われることがないという利点もあります。

もし売却先がすぐに決まらなくても、駐車場にして収入を得ることもできます。

デメリットとしては、更地のままにしておくと古家付きの場合よりも固定資産税が高くなることが挙げられます。

また再建築不可物件の場合は更地にできませんし、既存不適格物件の場合も買主からはデメリットと捉えられ価格が低くなる可能性もあります。

トラブルをなるべく避けて売却したい場合は更地にするのが良いかもしれません。

マイホームが古くなってきた50代以降の中高年の世代では、今住んでいる家や相続した実家を売って、新しい住居を購入したり、賃貸物件に住み替えたりするケースが増えています。

売却を検討する場合は、古家付きの土地として売却するか、更地にして売却するかを検討しなければなりません。

更地にして売却した方が買い手のつきやすい傾向にありますが、土地自体の価値や建物の状態・築年数などによってはそうとも言い切れません。

それぞれメリットとデメリットがあるので、優先順位を考えた上で売却方法を検討してくださいね。

私たち有限会社おかの不動産では、不動産の売却査定を無料で行っております。

古くなった物件や相続した物件の売却でお困りの際は、お気軽にご相談くださいませ！

ただ、多くの時間と費用がかかるので、実施する必要性があるか事前に十分検討することが大切です。

今回は、分筆の意味や分筆するメリット・デメリットをご紹介します。

分筆の意味は、1つの土地として登記されている土地を、2つ以上に分けて登記することです。

分筆するためには、法務局で公図を確認したり、土地家屋調査士に土地の測量を依頼したりする必要があるため、時間と費用がかかります。

たんに兄弟で隣同士に家を建てたい場合などは、登記を変えず話し合いで土地を別々に使用する、分割で対応できる可能性があります。

（1）一部を売却できる

1つの土地として登記されている場合、土地の一部だけ所有者を変えることはできないので、土地の一部だけ売却することはできません。

たとえば相続人の1人が土地の相続分を売却したい、と希望する場合などは、分筆する必要があります。

（2）地目を変更できる

1つの土地として登記されている場合、土地の使用目的である地目を、複数に分けることはできません。

たとえば農地の一部に家を建てる場合、1つの土地内で農地と宅地に地目が分かれてしまうため、分筆する必要があります。

（1）時間と費用がかかる

分筆するためには、測量や隣地所有者との境界確認など複数の手続きをする必要があるので、早くても3ヶ月ほど時間がかかります。

また、測量しやすい土地で隣地所有者が少ない場合でも約50万円、複雑な土地で隣地所有者が多い場合は約100万円の費用がかかります。

（2）建物を建てられなくなる

道路に接しない土地の場合や、2m未満の間口で道路に接する土地の場合、基本的に建築確認を受けられないため、建物を建てられなくなります。

分筆する場合は、各種法令にも注意して、分筆後に一部の土地の価値が下がらないよう配慮する必要があります。

以上、分筆の意味や分筆するメリット・デメリットをご紹介しました。

多くの時間と費用がかかるので、実施する必要があるかどうか相続人同士で話し合って検討する必要があります。

分筆するべきかどうか決めかねている場合は、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

私たち有限会社おかの不動産は、姫路市の売買物件情報を多数取り扱っております。

しかし農地売却は、通常の土地売却とは方法やかかる税金が違うため、難しい点も多々あります。

今回は、姫路市で不動産の売却を考えている人のために、農地売却と普通の土地売却の違いについて解説いたします。

農地売却には2つの方法があり、それぞれ決められたルールや手順、税金などに違いがあります。

農地をそのままで売却する場合、売却する相手は農家に限定されるというルールがあります。

また購入者側にも次のような条件があり、クリアしていなければその農地を購入することができません。

●50アール以上の面積の農地を所有

●所有している農地すべてで農業をしている

●継続して農業を生業としている

●農業のための人材や機械が確保されている

一方で、いったん農地ではない土地に転用してから売却するという方法もあります。

農地を転用してから売却するためには、立地基準や一般基準といった厳しいルールに該当し、また国からの許可が必要になります。

農地を住宅用などに転用すると売却はしやすくなりますが、いくつもの基準を満たしていないと転用は認められず、農地の種類によっては簡単ではないという落とし穴があります。

農地を売却すれば、当然のことながら税金の支払いが発生することになります。

譲渡益にかかる税金は「所得税」と「住民税」の2つの税金ですが、土地の所有期間によっても税金の税率が異なります。

・その農地を所有していた期間が5年以下

短期譲渡所得…所得税率30％、住民税率9％

・その農地を所有していた期間が5年以上

長期譲渡所得…所得税率15％、住民税率5%

では、それぞれの農地売却の方法を見ていきましょう。

・農地のままで売却する場合

農地としてそのまま売るのであれば、とてもシンプルで自分でもできる方法があります。

近隣で農業を営んでいる農家さんに声をかけて買い手を探すか、地域にある農業関連機関にあっせんを依頼します。

手続きとしても、農地を引き渡したら所有権移転登記をするだけというシンプルな方法なので、費用も抑えることができるでしょう。

・転用して売却する場合

農地転用後のケースは、さまざまな許可が必要となるため、素人には難しい側面があります。

また国による規制も多いため、不動産業者を通すことをおすすめします。

農地売却に精通していたり、農地売却が経験豊富な不動産業者が望ましいでしょう。

転用の実績が多くその分野を得意とする不動産業者を選べば、自分の希望に沿った売却が実現します。

使わない農地であればすぐにでも売却したいところですが、実際には農地のままだと買い手を探すのは難しく、住宅用などに転用するには厳しい基準があり手続きもかなり面倒です。

不動産会社など専門家に相談しながら、維持費や費用、収益といった点を考えて農地売却を検討してみましょう。

姫路市で農地売却についてお困りの方は、有限会社おかの不動産までぜひお問い合わせください。

どちらの場合にもメリットがありますが、もし売却するなら、早めに手続きをする方がベターです。

ただし、売却するときには、いくつか注意点もあります。

今回は、実家の不動産相続についてチェックしていきましょう！

両親が住み、自分も生活した家屋ですから、売却するとなると少し寂しく感じますよね。

しかしながら、両親から相続した実家は、多くが築30年から40年経過していることが多いので、老朽化や設備の劣化によって住みづらい可能性が否めません。

そのため、住むとしたら修繕費や維持費が必要になるでしょう。

一方、既にマイホームがある場合、引っ越すというのは現実的ではありません。

かといって、所有していればそれだけ税金や維持費がかかります。

そういう場合には、名残惜しくても売却して手放した方がよさそうです。

売却するとき、老朽化しているために評価額が低くなることは念頭に置かなければいけません。

あまりに老朽化が激しい場合は、リフォームしてからの売却を検討したほうがいいでしょう。

また、家を解体して売却する場合、土地にかかる税の軽減措置が解除されるため、固定資産税が高くなることにも注意が必要です。

これらの注意点に気を付けながら、どうすれば満足がいく不動産売却ができるかを検討してみましょう。

なお、売却の際には、不動産会社など専門家の手を借りることも大切ですよ。

なんと言っても、不動産という資産を現金化できることが最大のメリットです。

ただし、築年数が長くなれば、たいていは価値が下がっていきます。

加えて、老朽化に伴う欠陥が出てくることや、地震などの災害により被害を受けることも考えられるでしょう。

さらに所有している間は、税金などで経費が必要になります。

もし住まないのであれば、少しでも高い値が付くうちに売却するのが、メリットをより大きくするポイントです。

また、不動産相続は分割しにくいのがネックです。

相続人が複数いる場合、遺産を均等に分けられず、揉めてしまうかもしれません。

そんな時に、売却して現金にできれば、遺産分割もスムーズに進められそうですよね。

実家の不動産相続の売却や注意点などご紹介しましたが、いかがでしょうか。

実家の不動産については、住むか売却するか迷いますが、基本的には売却するメリットの方が大きいのでおすすめです。

ぜひ、この記事を参考に、なるべく高く売却する方法を検討してみてはいかがでしょうか。

住まいに関するご質問やご相談などございましたら、私たち有限会社おかの不動産へお気軽にお問い合わせください。

1つの土地を巡って相続人同士で揉めるより、分筆して全員が納得するのであれば、有効な方法と言えるでしょう。

今回は、土地の分筆を検討している方向けに、分筆するための手続きと必要な書類、手続き時のポイントについてご紹介します。

土地の分筆は、一般的に以下の流れで手続きを進めます。

（1）土地家屋調査士へ依頼する

（2）法務局や役所による調査の実施後、現地にて予備調査の実施

（3）役所と隣地の所有者立ち会いのもと、境界を確定し測量する

（4）分筆案作成、境界標の設置

（5）分筆登記用の書類作成および登記申請

なお、分筆の手続きは高度な専門知識を要するため、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。

特に境界は、少しでも間違えてしまうと土地の形状が変わり、固定資産税の金額が変動したり新しい家を建てられなくなったりなど、重大な問題につながる可能性があります。

そのため土地分筆の手続きは、ご自分で進めるより専門家に依頼することをおすすめします。

土地を分筆するための登記を行うには、以下の必要書類をそろえて、管轄の法務局にて申請手続きをします。

（1）申請書

（2）筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書）

（3）地積測量図

（4）現地案内図

※委任状（代理申請の場合）

なお、土地家屋調査士に依頼をするとすべて用意してもらえるため、ご自分で揃える手間がありません。

最後に、土地を分筆するための手続きを行う際に押さえておくと良いポイントをご紹介します。

（1）境界線確定測量が済んでいるか否か

境界線の確定は、1日や2日で終わりません。

そのため、あらかじめ確定測量まで済んでいると1ヶ月くらいで登記手続きが完了しますが、境界線が未確定の場合は数ヶ月かかることに注意しましょう。

（2）境界確定図は正確に作成する

先述のように、境界線はとても重要なものなので、作成する際は正確性が求められます。

なお、土地家屋調査士の中でも測量経験が少ない方もいるため、依頼する際は過去にどれだけの実績があるのかもチェックしましょう。

（3）手続き後に発行されるものは登記完了証

通常、不動産には登記識別情報や登記済権利証がありますが、土地を分筆した場合は登記完了証が発行されます。

ただし、登記完了証は登記済権利証の代わりとならないため、分筆後の土地を売却して所有権を移転させる場合は、その土地を分筆する前の登記識別情報か登記済権利証が必要です。

土地の分筆を完了させるには、知識や経験が豊富な専門家の力が必要です。

土地の分筆を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

どっちにもメリット・デメリットがあるので、戸建てとマンションの違いを把握してから選ぶことをおすすめします。

今回は、戸建てとマンション購入のメリット・デメリットをご紹介します。

●戸建てのメリット

一般的に、戸建てはマンションに比べると敷地面積が広いため、のびのび子育てできます。

隣家と距離があるので、子どもが騒いでも騒音トラブルになりにくいのもメリットでしょう。

また、マンションは管理費・修繕積立金・駐車場代などを毎月支払う必要がありますが、戸建ての場合は不要です。

●戸建てのデメリット

一般的に、戸建てはオートロックや防犯カメラなどがないため、自分で防犯対策する必要があります。

また、住宅街は駅から離れた場所に広がっていることが多いので、通勤・通学に時間がかかりがちです。

そのほか、マンションは修繕費を積み立てて定期的にメンテナンスしますが、戸建ては自分で管理する必要があります。

●マンションのメリット

マンションはオートロックが設置されていたり、管理人が常駐していたりするため、セキュリティー面で安心感があります。

また、エントランスや廊下などの共用部分は管理会社が掃除するので、維持管理の負担が軽くなります。

駅から徒歩数分の物件も多く、車がなくても生活しやすいのもマンションのメリットでしょう。

●マンションのデメリット

一般的に、戸建てに比べるとマンションは敷地面積が狭く、家族のプライバシーを確保するのが難しくなります。

隣家と密接しているため、生活音が響きやすく、騒音トラブルが発生することがあります。

また、管理費・修繕積立金・駐車場代などを毎月支払う必要があるので、支出が増えます。

戸建ては土地もついているため、以前はマンションより戸建ての資産価値が高いとされていました。

しかし、最近は郊外の戸建てを手放して駅に近いマンションに引っ越すシニアも増えており、条件次第ではマンションも資産価値を維持できます。

以上、戸建てとマンション購入のメリット・デメリットをご紹介しました。

どっちにも一長一短あるので、家族のライフスタイルに合わせて、どっちにするか話し合って決めましょう。

私たち有限会社おかの不動産では、姫路市の不動産物件をご紹介しております。

不動産購入に関するご質問も承っておりますので、お気軽に当社までお問い合わせください。

今回は農地がどのように活用できるのか、その方法と注意点について詳しく解説します。

農地の活用方法として、現金化できリスクが少ない方法として挙げられるのが「売却」です。

農地は宅地や事業用地といった土地とは違い、原則的に農業をするためにしか使ってはいけない決まりになっています。

したがって誰にでも売却できるわけではなく、農家やこれから農業をはじめる意思がある人にのみ売却できるのです。

また農地を売却して活用するには農業委員会の許諾が必要不可欠です。

農地法では、農地が無断で他人に受け渡され農地以外の目的で使用されるのを防止するために、農業をする人への売却のみ許可しています。

売却先は「農地すべての範囲を農地として活用できること」「周りの農地の使用に支障をきたさないこと」などの条件のある審査をクリアしていなければなりません。

もしも無断で農地を売却した場合には、その契約は法律違反であるため無効となります。

加えて、農地は一般的な土地とは性質がまったく違うため買い手が現れにくい事情もあり、不動産業者が手を出したがりません。

したがって農地の売却は、農地を専門的に扱っている不動産業者に依頼するのが良いでしょう。

補足として、農地を農地ではない形で売却したい場合には、農地転用手続きを踏むと売却先の制限などはなくなります。

これから農業をする予定がなく先代から受け継いだ農地を手放さずに活用したい場合におすすめなのが「貸す」方法です。

農地を農業に従事する人に貸す場合には売却する場合と同じように、農業委員会の許諾が必要となります。

また「農地バンク」を活用して農地を貸す方法もあるのでチェックしてみてください。

農地バンクとは、農地中間管理機構が全国から農地を借り付けて、一定条件をクリアした農家などに貸し付ける制度のことです。

使わない農地を活用できるその他の方法には、「農地転用」をして貸す方法や売却する方法もあります。

農地を転用するためには、農業以外の活用方法をはっきりさせ、手続きに必要な書類を揃えて農業委員会の許諾を得ることが必要です。

農地転用後の活用方法を具体化させ、その目的をクリアしなければならないルールもあります。

また農地を無断で農地以外に転用するのは法律違反です。

加えて「農振地域」にある農地は他の目的に転用できないため、こちらも注意が必要です。

農地の活用方法には主に「売却」「賃貸」「転用」があります。

売却する場合も貸す場合にも農業委員会の許諾が必要であり、ルールを破れば法律違反になります。

今回ご紹介した注意点をよく理解し、しっかりと手続きを踏んでから農地を活用しましょう。

私たち有限会社おかの不動産は売買情報を多数取り扱っておりますので、何かご相談やご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせください。